Мораторий на продажу украинских сельхозземель, действовавший с 2001 года перестал действовать с марта этого года. Документ имеет массу ограничений, но вместе с тем запустил рынок земли, существующий во всех странах Евросоюза. Изучение нормативно-правового акта раскрывает, какой будет нормативно денежная оценка земли на 2021 год, кто может заниматься продажей и покупкой земельного участка, сколько он будет стоить и как изменится ситуация с паями в Украине.
Работа рынка земли в 2019 года
Мораторий на продажу земли имел в виду возможность наличия участка в частной собственности и запрет на его продажу. Получить земельный участок до прекращения действия моратория можно было следующими способами:
- при бесплатной передаче ее государством, на что имеет право каждый украинец;
- при приватизации земли, которая ранее была передана в частное пользование с целью ведения крестьянского хозяйства, что было предусмотрено условиями государственной бесплатной программы по приватизации;
- получение земельного пая вследствие прекращения деятельности колхозов;
- получение земельного участка в качестве подарка или при оформление договора дарения.
В начале 2020 года под запретом на продажу находилось около 96% сельхозугодий. При этом ни для кого не секрет, что нелегальный рынок земли был и продолжал действовать до момента прекращения моратория.
Нелегальное использование земельного участка-схемы обхода моратория
Некоторые категории украинцев не морочат голову, что такое денежная оценка земли и налог на землю нужно платить. Они обходят налоговое законодательство с помощью запрещенных схем.
Главными из них являются следующие:
- изменение основного назначения земельного участка;
- заключение договора на длительную аренду с последующей незаконной продажей корпоративных прав;
- изъятие земельного участка с целью погашения фиктивной задолженности владельца.
Анализ этого и предыдущих лет показал, что арендная плата за землю снизилась, а количество земель, находящихся в нелегальном использовании увеличилась. Сделанные из космоса снимки являются подтверждением указанному факту. На сегодняшний день геокарта не является совершенной, но из полученной информации можно сделать выводы, что работы у специалистов кадастровиков и земельных ресурсов в 2021 году увеличится.
Особенности принятия земельного закона, в каком он статусе?
Первое рассмотрение закона состоялось в конце 2019 года. После этого было внесено многочисленное количество поправок. До марта этого года некоторые поправки остались без рассмотрения. Ускорить процесс изучения документа помогло опасение не получить денежной помощи от МВФ. В конце марта этого года Закон вступил в силу. Поэтому, плата за землю в 2021 году в Украине стала другой.
Несмотря на препятствия, возникшие при запуске закона, его принятие является значительным шагом вперед, достижением в экономическом развитии страны.
Сроки реализации норм закона, когда можно скупать землю?
Запуск нормативно-правового акта будет проводиться в несколько этапов. На сегодняшний день известны конкретные даты:
- 01.01.2021 – cтать собственниками украинского земельного участка смогут физлица с украинским гражданством. Максимальная площадь участка составляет 100 га;
- 01.01.2024 – в этом периоде подключиться к физлиц и узнать каким будет налог на землю в 2021 году смогут юрлица, территориальные общины и государство. Максимальная площадь участка составляет 100000 га.
Покупка украинской земли иностранцами возможна при получении положительного ответа на всеукраинском референдуме.
На сегодняшний день ограничение для иностранцев не приветствуется экспертами. Не допуская их к участию в торгах, Украина автоматически снижает стоимость земельного участка. Вместе с тем некоторые иностранные компании давно работают над решением данного вопроса.
Что можно продать и купить, не нарушая законодательство?
Принятый нормативный акт касается земли сельскохозяйственного назначения, среди которой некоторая часть давно была в обращении. За такие участки ранее платилась арендная плата за землю, они использовались для ведения крестьянского хозяйства, но находились под мораторием на продажу. Именно для этих земель сегодня открылись новые возможности.
Особенности процедуры продажи земли
Процедура купли-продажи земельного участка иная по сравнению с другими товарами. Есть 3 нововведения, с которыми покупатель должен быть ознакомлен в обязательном порядке:
- покупатель будет подвергаться проверке, порядок проведения процедуры утвержден КМУ;
- оформление договора купли-продажи возможно при улове безналичной формы расчета;
- при расчете с продавцом покупатель должен документально подтвердить легальность денежных средств, направленных на приобретение земельного участка.
Схема разработана с целью минимизировать количество нелегальных договоров купли-продажи. При этом никто не исключает, что лазейка сбережения денежных ресурсов будет найдена. С этой целью контроль за манипуляциями с землей будет осуществляться несколькими органами сразу.
Определение стоимости земельного участка
Стоимость формируется рыночной экономики с учетом договоренности между сторонами. Чтобы участок не был приобретен по заниженной стоимости, в документе прописано, что вплоть до 01.01.2030 года земля не может быть продана ниже законодательно установленной на данный момент нормативной оценки земли. Оценка проводится Государственным геокадастром на основании ценности ресурсов, климатический условий в данном районе, места дислокации. Для предоставления достоверной информации специалистами планируется создание открытой для покупателей базы.
При определении стоимости земельного участка покупателей интересует вопрос индексация земли в 2021 году. Они считают, что после ее проведения цена изменится не в лучшую для них сторону. На сегодняшний день коэффициент индексации земли не установлен и думать об этом раньше. Стоит подождать начала первого этапа, чтобы понять, насколько нормы документа являются реалистичными.
Запрет на владение землей-список
В нормативно-правовом акте указан перечень субъектов хозяйствования, которым введен запрет на владение землей. К ним относятся:
- физлица, граждане других государств;
- юрлица-иностранцы;
- юрлица, акционеры и собственники, граждане стран-агрессоров;
- юрлица, реальные собственники которых зарегистрированы в зонах оффшора и их достоверность и правомерность установить не представляется возможным;
- лиц, занимающихся или ранее занимавшихся терроризмом;
- юрлица, зарегистрированные в черных списках государства.
Жесткие меры по продаже земли определены для лиц, желающих приобрести участок в пределах 50 км перед государственной границей. Указанные меры считаются обоснованными, поскольку целостность границ и независимость Украины предусмотрена Конституцией. Тем не менее, стать владельцем возможно, но ими могут быть коренные украинцы и юрлица с украинским гражданством. Иностранцы также могут претендовать на указанную территорию, но после проведения референдума. Стать полноценными владельцами они никогда не смогут.
Запрет на продажу земель в Украине
Согласно утвержденному документу запрещено продавать сельхозугодья, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, что принято во втором чтении закона. На сегодняшний день нет точной информации о количестве таких земель. По предварительным данным геокарта должна быть создана к концу 2020 года.
При этом эксперты сомневаются, что Программа может быть реализована в указанные сроки. Трудоемкость и сложность работы являются первопричинами тому. Реальные сроки по созданию геокарты могут быть приближены к июлю 2021 года.
Продажа указанных участков земли запрещена чисто по политическому аспекту. Правительство подстраховалось на случай встречи с недобросовестными личностями. Также в законе указан запрет территорий в ОРДЛО и Крыму (исключением является передача участков в собственность в результате оформления договора наследство).
Резюме
Закон о возможности продажи купли/продажи земли подписан. Вступление его в силу даст о себе знать в июле 2021 года, когда некоторая часть юр – и физлиц станут их владельцами. Ознакомление с документов позволит узнать перечень лиц, которые могут покупать землю, и которым запрещено. Положительным моментом со стороны правительства запрет на продажу участков иностранцам земель, расположенных в непосредственной близости к границам и ОРДЛО. Такое положение дел позволит нормализовать ситуацию в стране, сохранить ее целостность.
