Мораторій на продаж українських сільгоспземель, що діяв з 2001 року перестав діяти з березня цього року. Документ має масу обмежень, але разом з тим запустив ринок землі, існуючий у всіх країнах Євросоюзу. Вивчення нормативно-правового акта розкриває, якою буде нормативно грошова оцінка землі на 2021 рік, хто може займатися продажем і купівлею земельної ділянки, скільки він коштуватиме і як зміниться ситуація з паями в Україні.
Робота ринку землі в 2019 року
Мораторій на продаж землі мав на увазі можливість наявності ділянки в приватній власності і заборону на його продаж. Отримати земельну ділянку до припинення дії мораторію можна було наступними способами:
- при безкоштовній передачі її державою, на що має право кожен українець;
- при приватизації землі, яка раніше була передана в приватне користування з метою ведення селянського господарства, що було передбачено умовами державної безкоштовної програми з приватизації;
- отримання земельного паю внаслідок припинення діяльності колгоспів;
- отримання земельної ділянки в якості подарунка або при оформлення договору дарування.
На початку 2020 року під забороною на продаж перебувало близько 96% сільгоспугідь. При цьому ні для кого не секрет, що нелегальний ринок землі був і продовжував діяти до моменту припинення мораторію.
Нелегальне використання земельної ділянки-схеми обходу мораторію
Деякі категорії українців не морочать голову, що таке грошова оцінка землі і який податок на землю потрібно платити. Вони обходять податкове законодавство за допомогою заборонених схем. Головними з них є наступні:
- зміна основного призначення земельної ділянки;
- укладення договору на тривалу оренду з подальшим незаконним продажем корпоративних прав;
- вилучення земельної ділянки з метою погашення фіктивної заборгованості власника.
Аналіз цього і попередніх років показав, що орендна плата за землю знизилася, а кількість земель, що знаходяться в нелегальному використанні збільшилася. Зроблені з космосу знімки є підтвердженням вказаному факту.
На сьогоднішній день геокарта не є досконалою, але з отриманої інформації можна зробити висновки, що роботи у спеціалістів кадастровиков та земельних ресурсів у 2021 році збільшиться.
Особливості прийняття земельного закону, в якому він статусі?
Перший розгляд закону відбувся наприкінці 2019 року. Після цього було внесено численну кількість поправок. До березня цього року деякі поправки залишилися без розгляду. Прискорити процес вивчення документа допомогло побоювання не отримати грошової допомоги від МВФ. Наприкінці березня цього року Закон набув чинності. Тому, плата за землю в 2021 році в Україні стала іншою.
Незважаючи на перешкоди, що виникли при запуску закону, його прийняття є значним кроком вперед, досягненням в економічному розвитку країни.
Терміни реалізації норм закону, коли можна скуповувати землю?
Запуск нормативно-правового акта проводитиметься у кілька етапів. На сьогоднішній день відомі конкретні дати:
01.01.2021
Стати власниками української земельної ділянки зможуть фізособи з українським громадянством. Максимальна площа ділянки становить 100 га.
01.01.2024
У цьому періоді підключитися до фізосіб і дізнатися яким буде податок на землю в 2021 році зможуть юрособи, територіальні громади і держава. Максимальна площа ділянки становить 100000 га.
Купівля української землі іноземцями можлива при отриманні позитивної відповіді на всеукраїнському референдумі. На сьогоднішній день обмеження для іноземців не вітається експертами. Не допускаючи їх до участі в торгах, Україна автоматично знижує вартість земельної ділянки. Разом з тим деякі іноземні компанії давно працюють над вирішенням зазначеного питання.
Що можна продати і купити, не порушуючи законодавство?
Прийнятий нормативний акт стосується землі сільськогосподарського призначення, серед якої деяка частина давно була в обігу. За такі ділянки раніше платилася орендна плата за землю, вони використовувалися для ведення селянського господарства, але перебували під мораторієм на продаж. Саме для цих земель сьогодні відкрилися нові можливості.
Особливості процедури продажу землі
Процедура купівлі-продажу земельної ділянки інша в порівнянні з іншими товарами. Є 3 нововведення, з якими покупець повинен бути ознайомлений в обов’язковому порядку:
- покупець буде піддаватися перевірці, порядок проведення процедури затверджений КМУ;
- оформлення договору купівлі-продажу можливе при улові безготівкової форми розрахунку;
* при розрахунку з продавцем покупець повинен документально підтвердити легальність грошових коштів, спрямованих на придбання земельної ділянки.
Схема розроблена з метою мінімізувати кількість нелегальних договорів купівлі-продажу. При цьому ніхто не виключає, що лазівка заощадження грошових ресурсів буде знайдена. З цією метою контроль за маніпуляціями з землею буде здійснюватися декількома органами відразу.
Визначення вартості земельної ділянки
Вартість формується ринкової економіки з урахуванням домовленості між сторонами. Щоб ділянка не була придбана за заниженою вартістю, в документі прописано, що аж до 01.01.2030 року земля не може бути продана нижче законодавчо встановленої на даний момент нормативної оцінки землі.
Оцінка проводиться Державним геокадастром на підставі цінності ресурсів, кліматичний умов в даному районі, місця дислокації. Для надання достовірної інформації фахівцями планується створення відкритої для покупців бази.
При визначенні вартості земельної ділянки покупців цікавить питання індексація землі в 2021 році. Вони вважають, що після її проведення ціна зміниться не в кращу для них сторону. На сьогоднішній день коефіцієнт індексації землі не встановлений і думати про це раніше. Варто почекати початку першого етапу, щоб зрозуміти, наскільки норми документа є реалістичними.
Заборона на володіння землею-список
У нормативно-правовому акті зазначено перелік суб’єктів господарювання, яким запроваджено заборону на володіння землею. До них відносяться:
- фізособи, громадяни інших держав;
- юрособи-іноземці;
- юрособи, акціонери та власники, громадяни країн-агресорів;
- юрособи, реальні власники, яких зареєстровані в зонах офшору і їх достовірність і правомірність встановити не представляється можливим;
- осіб, які займаються або раніше займалися тероризмом;
- юрособи, зареєстровані в чорних списках держави.
Жорсткі заходи з продажу землі визначені для осіб, які бажають придбати ділянку в межах 50 км перед державним кордоном. Зазначені заходи вважаються обґрунтованими, оскільки цілісність кордонів і незалежність України передбачена Конституцією. Тим не менш, стати власником можливо, але ними можуть бути корінні українці і юрособи з українським громадянством.
Іноземці також можуть претендувати на зазначену територію, але після проведення референдуму. Стати повноцінними власниками вони ніколи не зможуть.
Заборона на продаж земель в Україні
Згідно із затвердженим документом заборонено продавати сільгоспугіддя, що перебувають у державній або комунальній власності, що прийнято в другому читанні закону. На сьогоднішній день немає точної інформації про кількість таких земель.
За попередніми даними геокарта повинна бути створена до кінця 2020 року. При цьому експерти сумніваються, що Програма може бути реалізована в зазначені терміни. Трудомісткість і складність роботи є першопричинами тому. Реальні терміни по створенню геокарти можуть бути наближені до липня 2021 року.
Продаж зазначених ділянок землі заборонена чисто з політичного аспекту. Уряд підстрахувався на випадок зустрічі з недоброчесними особистостями. Також в законі вказано заборону територій в ОРДЛО і Криму (винятком є передача ділянок у власність в результаті оформлення договору спадок).
Резюме
Закон про можливість продажу купівлі/продажу землі підписаний. Вступ його в силу дасть про себе знати в липні 2021 року, коли деяка частина юр – і фізосіб стануть їх власниками. Ознайомлення з документів дозволить узнати перелік осіб які можуть купувати землю, та котрим заборонено.
Позитивним моментом з боку уряду є заборона на продаж ділянок іноземцям земель, розташованих в безпосередній близькості до кордонів і ОРДЛО. Такий стан справ дозволить нормалізувати ситуацію в країні, зберегти її цілісність.
